Lưu ý những điều cần biết khi Mua Đất sau đây để tránh những sai lầm

Mua đất hay bất kỳ loại hình bất động sản nào đều là một hình thức đầu tư có nhiều cơ hội xong cũng tồn tại không ít các rủi ro. Để tránh những vấn đề rắc rối có thể gặp phải thì bạn cần phải nắm được những điều cần biết khi mua đất. Những kinh nghiệm này không những cần sự am hiểu về thị trường bất động sản và còn phải nắm được những đặc điểm của chúng. Bài viết hôm nay chúng tôi sẽ chia sẻ cho bạn đọc những vấn đề liên quan và lưu ý khi thực hiện các giao dịch mua bán đất.

Những điều cần biết khi mua đất

1. Tìm hiểu kỹ thông tin về khu đất trước khi mua bán đất

Nhà đất đã có sổ đỏ hay sổ hồng là điều kiện đầu tiên để bước đầu bạn có thể yên tâm thực hiện các giao dịch mua bán. Tuy nhiên, hiện nay mặc dù đã có sổ đỏ cũng chưa thể yên tâm 100% được. Vậy bạn cũng cần thận trọng đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất hay căn nhà trên thực tế có khớp với các thông tin ở sổ đỏ hay không, kiểm tra, so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ trên sổ và thực tế thửa đất.

Sau khi kiểm tra, đánh giá thực tế rồi, bạn nên tìm hiểu thêm những thông tin sau:

• Vị trí của lô đất

Theo kinh nghiệm mua đất thì vị trí và vị thế của thửa đất là điều rất quan trọng cần biết khi mua đất. Đặc biệt với những người làm ăn kinh doanh thì một thửa đất có vị trí đẹp, bằng phẳng, không gồ ghề sẽ giúp cho công việc làm ăn và sự nghiệp thăng tiến hơn. Ngoài ra, cũng cần tránh những thửa đất mà phía trước có cột điện, cây lớn hay đường đâm thẳng vào trực diện của thửa đất.

• Hướng của thửa đất

Dân gian ta có câu “Lấy vợ hiền hoà, làm nhà hướng Nam”. Vì thế xem hướng đất là một trong những điều cần biết khi mua đất mà bạn không thể nào bỏ qua. Theo quan niệm phong thuỷ thì mảnh đất có hướng Nam hay Đông Nam sẽ có khí hậu ôn hoà, thuận lợi và là hướng đẹp nhất để xây dựng nhà cửa.

Ngoài ra, người mua đất có thể dựa vào tuổi của mình để chọn ra hướng nhà phù hợp nhất.

+ Tuổi Tý hợp với hướng Đông Bắc, hướng Tây Nam, hướng Đông Nam.

+ Tuổi Sửu hợp hướng chính Bắc, hướng Đông Nam, hướng chính Tây

+ Tuổi Dần hợp hướng Tây Bắc, hướng chính Nam, hướng Tây Bắc

+ Tuổi Mão hợp hướng Tây Bắc, hướng Tây Nam.

+ Tuổi Thìn hợp hướng chính Tây, hướng Tây Nam, hướng chính Bắc

+ Tuổi Tỵ hợp hướng Tây Nam, hướng chính Tây, hướng Đông Bắc

+ Tuổi Ngọ hợp hướng chính Nam, hướng Tây Bắc, hướng chính Đông

+ Tuổi Thân hợp hướng Đông Nam, hướng chính Bắc, hướng Đông Nam

+ Tuổi Dậu hợp hướng Đông Nam, hướng Đông Bắc

+ Tuổi Tuất hợp hướng chính Đông, hướng Đông Bắc, hướng chính Nam

+ Tuổi Hợi hợp hướng Đông Bắc, hướng chính Đông, hướng Tây Nam.

• Địa chất của thửa đất

Địa chất của thửa đất là điều hết sức quan trọng đối với những người có ý định mua đất xây nhà. Theo kinh nghiệm thì nên chú ý địa thế mảnh đất cao, tránh các khu vực ao hồ bởi đất nền sẽ yếu và mất nhiều chi phí cho việc gia cố đất nền về sau.

• Môi trường xung quanh thửa đất

Môi trường xung quanh thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của mảnh đất đó. Nếu như môi trường xung quanh có đầy đủ các tiện nghi như trường học, bệnh viện, siêu thị… thì mảnh đất đó sẽ có giá trị hơn. Ngoài ra, cần lưu ý tránh mua những mảnh đất trước đó là bãi rác, nghĩa trang hay nhà tù.

• Thông tin về quy hoạch, dự án

Bạn cần tìm hiểu xem thửa đất của bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Mặc dù đã xem hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ hay thậm chí là tra cứu tại các Văn phòng công chứng thì có thể bạn cũng chưa nắm hết được những thông tin về quy hoạch của lô đất. Người bán nhà hay môi giới có thể không cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin cho bạn, thậm chí trong nhiều trường hợp thì bản thân người bán cũng không nắm được thông tin nhà đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ lâu chẳng hạn).

Khi nhà đất thuộc diện quy hoạch thì về nguyên tắc chung là sẽ không thể sang tên được. Nếu như bạn không nắm được đầy đủ các thông tin thì sẽ xảy ra trường hợp đã làm hợp đồng công chứng và sang tiền rồi nhưng đến lúc làm thủ tục sang tên mới phát hiện không thể sang tên.

Vậy bạn cần tìm hiểu thông tin về quy hoạch, dự án này ở đâu? Rất đơn giản, bạn có thể mang bản photo sổ hộ khẩu đến bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân quận, huyện nơi có đất để được họ cung cấp đầy đủ các thông tin.

 

 

Xem thêm: [Q&A] Đất dự án là gì? Có nên mua Đất dự án không, vì sao?

 

• Thông tin về tranh chấp

Những vụ tranh chấp đã nổi đình đám rồi thì chắc chắn là sẽ có rất nhiều người biết đến, có khi chỉ cần đi từ đầu ngõ bạn đã có được thông tin rồi. Thậm chí, có những thông tin tranh chấp còn được lưu trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ nhận biết như vậy thì bạn có thể hoàn toàn yên tâm để không mất công tìm hiểu nhiều. Tuy nhiên còn có một số tranh chấp nhỏ khác hay tranh chấp “ngầm” thì không dễ dàng để nắm bắt được. Ví dụ như việc tranh chấp lối đi, đường thoát nước, hàng rào… với hàng xóm…

Những tranh chấp này chưa chắc bạn đã được người bán nói cho vì có thể họ nghĩ rằng điều này không ảnh hưởng gì lớn, nhưng thực tế là đến khi bạn xây dựng nhà ở hay dọn về sống mới thấy sự bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm gây khó dễ hay ngăn cản việc xây dựng của bạn.

Những tranh chấp như vậy hơi khó để tìm hiểu, có lẽ bạn cần thời gian để hỏi các thông tin từ hàng xóm xung quanh. Bạn cũng có thể hỏi Uỷ ban nhân dân phường, xã nơi có đất để được cung cấp các thông tin về tranh chấp này. Nhiều khi Uỷ ban nhân dân phường xã cũng có thể nắm khá rõ và đầy đủ các thông tin này.

• Thông tin thế chấp, vay nợ

Nếu thửa đất có sổ đỏ được thế chấp tại ngân hàng thì bạn có thể dễ dàng nhận biết được các thông tin một cách đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa số 4 (hoặc số 3) của sổ đỏ sẽ thấy những thông tin thế chấp. Ngoài ra, thông tin thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được tại các Văn phòng công chứng. Bạn chỉ cần mang theo bản photo của sổ đỏ đến đây là có thể nhờ họ tra cứu miễn phí.

 

Xem thêm: [Tìm Hiểu] Đất ngân hàng thanh lý, nên hay không nên mua đất ngân hàng thanh lý?

 

Đó là với trường hợp người bán thế chấp ngân hàng. Còn nếu họ không thế chấp ngân hàng mà vay thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay lãi cao thì rất khó để bạn có thể nắm bắt được thông tin nếu không được người bán cung cấp. Vấn đề này ngoài việc hỏi người bán thì bạn cần tìm hiểu xem chủ đất có phải là người nợ nần nhiều, cờ bạc để phải vay nóng, vay gấp hay không? Nếu được thì có thể tìm hiểu thông tin từ vợ/chồng, hoặc những người hàng xóm… Việc này giúp hạn chế phần nào rủi ro, còn lại cũng tùy thuộc vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc thế chấp sổ đỏ để vay nóng, vay lãi cao dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế cũng ảnh hưởng lớn đến việc mua bán và sử dụng nhà đất sau này của bạn. Vì vậy bạn cũng cần lưu ý điểm này trước khi giao dịch, mua bán.

2. Xác định rõ thông tin về chủ sở hữu khu đất

Nếu người bán là chính chủ thì ngoài các thông tin như đã đề cập ở trên, trong khi tiếp xúc, trao đổi bạn có thể cảm nhận được mức độ tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy thuộc vào cảm nhận của từng người, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá về mặt pháp lý.

Đối với người mua thì đơn giản hơn, bạn chỉ cần tìm hiểu các thông tin cơ bản và chắc chắn tới bước giao tiền là có thể yên tâm được.

Còn nếu trường hợp người bán hay người mua là trung gian, môi giới thì sao? Bạn có nên mua nhà qua những đối tượng này hay không? Câu trả lời là hoàn toàn được, đôi khi mua bán qua môi giới còn giúp bạn thuận tiện hơn so với mua bán chính chủ, tuy nhiên cũng có điều kiện là người môi giới phải đảm bảo, tử tế. Thường thì những người môi giới nào đề cập thẳng thắn với bạn ngay từ đầu (không giấu giếm, không vờ là chính chủ để dò hỏi…) và thỏa thuận mức giá môi giới một cách rõ ràng, cụ thể thì bước đầu có thể chấp nhận được. Tất nhiên sau đó còn cần phải đánh giá thêm nhiều yếu tố khác nữa.

Bạn cũng không cần quan trọng quá việc người môi giới trung gian là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới có chi phí thấp hơn công ty bất động sản nhưng ngược lại công ty bất động sản có tư cách pháp nhân nên cũng có thể giúp bạn yên tâm hơn.

3. Giao dịch đặt cọc khi mua bán đất

Sau khi nắm được đầy đủ các thông tin và cảm thấy ưng ý mảnh đất này thì người mua có thể chuyển sang bước đặt cọc. Theo kinh nghiệm mua đất thì không nên thanh toán 100% giá trị khi chưa được sang tên sổ đỏ mà chỉ nên đặt cọc một phần giá trị của mảnh đất.

Ngoài ra, những lưu ý khác như phải có hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo quyền lợi cho hai bên. Khi làm hợp đồng này người mua có thể nhờ chuyên gia tư vấn hoặc luật sự có chuyên môn về đất đai để tránh những rủi ro tiềm ẩn.

4. Hợp đồng chuyển nhượng/ sang nhượng quyền sử dụng đất

Một trong những thủ tục mua bán đất đai không thể thiếu đó là làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên giao dịch mua bán cần đến văn phòng công chứng ký và công chứng hợp đồng mua bán, sang nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này sẽ là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán nhà đất. Đồng thời, đây cũng là giấy tờ để khẳng định chủ sở hữu của người mua tại mảnh đất đó, là căn cứ để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì thế, khi làm thủ tục mua bán đất, các bên đều cần thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng đồng thời với giao tiền hoặc giấy tờ gốc như sổ đỏ.

Đặc biệt, có nhiều người vì tin tưởng nhau nên khi mua bán nhà đất chỉ xác nhận qua các văn bản viết tay mà không có công chứng. Đây là điều không nên, hợp đồng không có xác nhận, đóng dấu của văn phòng công chứng thì không có hiệu lực.

Các bước giao dịch mua bán đất an toàn cần biết

1. Lựa chọn văn phòng công chứng 

Sau khi đã tìm hiểu kỹ các thông tin và quyết định mua nhà đất thì việc tiếp theo là cần tìm đến những văn phòng công chứng. Thông thường, việc tìm các văn phòng công chứng sẽ do một bên đảm nhận theo thỏa thuận trước từ các bên.

Khi đã lựa chọn được văn phòng công chứng thì bạn có thể đến trực tiếp hoặc gọi điện nhờ tư vấn trước và hướng dẫn chuẩn bị những giấy tờ cần thiết để thực hiện các giao dịch mua bán.

Khi ký hợp đồng công chứng, các văn phòng công chứng sẽ kiểm tra lại toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm phần nào khi có các công chứng viên giúp đỡ việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.

2. Chuẩn bị giấy tờ cần thiết

Người bán và người mua cùng nhau chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của văn phòng công chứng. Với các giao dịch mua bán, sang nhượng nhà đất thì giấy tờ cũng không quá phức tạp, văn phòng công chứng sẽ hướng dẫn chi tiết và đầy đủ cho bạn.

Sau khi chuẩn bị xong, để chắc chắn hơn nữa, bạn có thể mang trước một bộ giấy tờ photo đến văn phòng công chứng để họ kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần phải sửa hay bổ sung gì. Sau khi văn phòng công chứng thông báo giấy tờ đã đầy đủ là bạn có thể thực hiện các bước tiếp theo, hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.

3. Ký hợp đồng mua bán, giao tiền, giao các giấy tờ và sổ đỏ gốc

Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của các giao dịch mua bán, sang nhượng bất động sản.

Tuỳ vào mỗi người, mỗi cách giao dịch mà quyết định thời điểm ký hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao giấy tờ và sổ gốc cho an toàn, thuận lợi.

4. Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Đây là bước cuối cùng, nếu bạn muốn đơn giản mọi việc có thể yêu cầu văn phòng công chứng làm sang tên sổ đỏ cho luôn. Việc văn phòng công chứng sang tên có một số lợi ích mà khi bạn thuê dịch vụ làm sổ đỏ khác không có được như:

• Bạn không phải lo lắng sẽ quên hay thiếu các giấy tờ liên quan như loại giấy tờ nào, bản sao bao nhiêu… vì tất cả đã có sẵn ở văn phòng công chứng, họ cũng biết rõ cần những loại giấy tờ gì và bao nhiêu bản để thực hiện sang tên sổ đỏ cho bạn.
• Văn phòng công chứng có khả năng liên hệ được với các văn phòng đăng ký đất đai một cách thuận tiện và dễ dàng hơn hẳn những nơi khác
• Chi phí tại đây có thể thấp hơn nếu bạn làm ở những nơi khác như luật sư
• Ngoài ra, một số văn phòng công chứng cũng liên kết hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.

Khi mua đất cần lưu ý những gì để tránh những sai lầm?

1. Lưu ý khi mua đất thổ cư

Khi mua đất thổ cư nên mua thửa đất có sổ đỏ riêng để hạn chế những tranh chấp và dễ dàng hơn khi được đền bù nếu có thu hồi đất. Việc nằm trong cùng một “sổ chung” tức là mảnh đất đó chưa có sổ đỏ riêng, mà hiện nay thì việc tách sổ tương đối phức tạp như: cần có diện tích phù hợp, cần có sẵn hạn tầng….

Ngoài ra, khi mua đất thổ cư người mua cũng cần phải xem kỹ về diện tích của mảnh đất đó trong sổ đỏ, bởi có thể mảnh đất đó nằm trong một thửa đất lớn hơn hoặc có quy hoạch lộ giới mà không nắm được. Thực chất, nếu có dính quy hoạch thì diện tích mua sẽ nhỏ hơn vì khi xây nhà sẽ không được xây dựng hết phần đất và phải cam kết tháo dỡ nên sau này nhà nước mở rộng lộ giới.

2. Lưu ý đối với mua đất dự án

• Tìm hiểu về tư cách pháp lý của đơn vị chào bán

Cần xem xét năng lực của chủ đầu tư, tìm hiểu về dự án xem đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cắm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế đã được Sở xây dựng phê duyệt hay chưa

• Tìm hiểu về hồ sơ, giấy tờ rõ ràng

Chú ý về giấy tờ khi thực hiện các giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh các sàn phân phối hoặc cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị được xem giấy uỷ quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo chắc chắn về tính pháp lý.

• Tìm hiểu về quy hoạch và hạ tầng của thửa đất được phân lô bán nền

Kiểm tra tính pháp lý của đất nên thông qua cách xem dự án đó đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và có quyết định giao đất của các cơ quan có thẩm quyền hay chưa?

Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm gặp, vì thế nên khi giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng về vấn đề này với bên bán và phải đảm bảo rằng chúng được đưa vào văn bản chính thức.

• Tìm hiểu rõ nội dung hợp đồng trước khi thực hiện đặt cọc

Có câu “bút sa gà chết” nên trước khi quyết định ký bất kỳ văn bản hay hợp đồng nào thì bạn cũng nên xem xét kỹ nội dụng xem có điều gì bất lợi cho mình hay không, có điều gì chưa rõ cần phải làm rõ, vì khi đã ký tức là đã đồng ý với các điều khoản và chịu trách nhiệm trước giao dịch của mình.

Khi làm hợp đồng cần chú ý ghi rõ ràng và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá cả, cách thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao và các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua trễ hạn trả phí hay chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch.

3. Lưu ý khi mua đất nông nghiệp

• Lưu ý về chi phí chuyển đổi khi mua đất nông nghiệp

Có một khoản chi phí khác ngoài tiền mua đất mà bạn cần trả cho người bán thì khi mua đất nông nghiệp bạn còn cần phải trả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán về mức giá sao cho phù hợp và có lợi cho mình, nếu có thể hay thuyết phục họ bao luôn phần chi phí chuyển đổi đó.

Một kinh nghiệm giúp bạn có thể tiết kiệm khi mua đất vườn là không nên chuyển đổi tất cả diện tích của mảnh đất đó thành đất ở nếu không sử dụng hết chúng.

• Lưu ý về thủ tục chứng thực khi mua đất nông nghiệp

Chuẩn bị hồ sơ cần thiết gồm: mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng; hợp đồng chuyển đổi quyền sở hữu hợp lý; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân hoặc hộ chiếu và một số giấy tờ cần thiết khác.

Điền đầy đủ các thông tin cần thiết vào hồ sơ và nộp cho sơ cho bộ phận tiếp nhận, sau đó kiểm tra kết quả tại Uỷ ban nhân dân địa phương để xem tính hợp lệ. Sau khi hồ sơ được phòng công chứng xác nhận là hợp lệ sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

• Cuối cùng là chứng thực giấy tờ và nộp tiền lệ phí

Nếu hồ sơ hợp lệ thì phòng công chứng sẽ tự động chuyển nó sang cơ quan quản lý đất đai trực thuộc Uỷ ban nhân dân có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết luận

Bài viết trên đây đã gửi tới bạn đọc về những điều cần biết khi mua đất để có thể đầu tư bất động sản hiệu quả hơn. Hy vọng với những thông tin này sẽ giúp bạn hoàn thành những giao dịch nhà đất an toàn và thành công tránh những sai lầm không đáng có.

Nguồn: https://nhadattoday.vn