Mật độ xây dựng là gì? Tổng hợp thông tin cần biết về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là một trong những thông số quan trọng trong lĩnh vực Bất Động Sản. Chủ đầu tư thường quan tâm đến mật độ xây dựng trong quá trình lên kế hoạch dự án, và đây cũng là một trong những yếu tố quyết định xem gia chủ có xuống tiền mua căn hộ, biệt thự hay không. Vậy mật độ xây dựng là gì? hãy cùng Nhà Đất Today tìm hiểu cụ thể qua bài viết sau đây để biết những thông tin liên quan về mật độ xây dựng nhé.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là một thuật ngữ bất động sản được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Mỗi kiến trúc sư, mỗi kỹ sư xây dựng hay những người hoạt động trong ngành này đều phải nắm vững khái niệm này để áp dụng vào thiết kế, thi công và hoàn thiện công trình để đảm bảo theo đúng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành.

Bộ Xây Dựng đã có các quy định bắt buộc đối với công trình xây dựng, dự án bất động sản nào cũng cần phải thực hiện theo. Dựa trên các quy định này thì có 2 loại mật độ xây dựng theo quy chuẩn là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Trong đó:

• Mật độ xây dựng thuần được định nghĩa là tỷ lệ phần đất mà công trình xây dựng chiếm trên tổng diện tích của toàn bộ lô đất đó. Phần diện tích này không bao gồm phần diện tích của các công trình bên ngoài khác như bể bơi, tiêu cảnh, sân…
• Mật độ xây dựng gộp được tính tại những khu vực đô thị căn cứ vào phần tỷ lệ diện tích những công trình kiến trúc trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất đó, bao gồm tất cả phần diện tích cây xanh, đường xá, các không gian mở khác kể cả khu vực mà không thực hiện xây dựng bất kỳ công trình nào ở đó.

Mật độ xây dựng tính như thế nào? 

1. Mật độ xây dựng thuần và cách tính chi tiết

• Mật độ xây dựng thuần đối với công trình nhà ở quy định như thế nào?

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ, biệt thự liền kề, nhà cấp bốn, nhà vườn, nhà phố… tối đa được quy định như sau:

Diện tích của lô đất (m2)	<= 90	100	200	300	500	>=1000
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép (đơn vị tính: %)	100	80	70	60	50	40

Quy định mới nhất về mật độ xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng thì mật độ các lô đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 90m2 được phép xây dựng với mật độ lớn hơn so với trước đây. Ngoài ra, công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không được vượt quá 7 lần.

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà ở chung cư tính theo diện tích lô đất và chiều cao của công trình cụ thể như sau:

• Mật độ xây dựng thuần đối với công trình giáo dục, văn hoá, y tế, chợ

Mật độ xây dựng công trình công cộng khác như y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục thể thao, khu chợ trong các khu vực xây dựng mới tối đa là 40%.

• Mật độ xây dựng thuần đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình chức năng hỗn hợp

Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các công trình dịch vụ khu đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp được xây dựng trên lô đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng 3000m2 cần phải được xem xét tùy theo vị trí ở trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với khu đất đó và cần phải được phê duyệt của cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên vẫn cần đảm bảo được các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà như sau:

• Khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà có chiều cao thấp hơn 46m cần phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng ⅓ chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 7m. Đối với các công trình có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m thì khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà cần đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 25m.
• Khoảng cách giữa hai phần đầu hồi của hai dãy nhà có chiều cao nhỏ hơn 46m cần phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng ⅓ chiều cao của công trình và không được nhỏ hơn 4m. Đối với các công trình có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m thì khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 15m.
• Đối với dãy nhà ở phần đế của công trình và tháp cao ở phía trên thì các quy định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà phía đối diện được áp dụng riêng đối với phần đế của công trình và phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng đối với mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
• Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài của phần đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất trong các đường tiếp giáp với lô đất đó thì được hiểu là cạnh dài của ngôi nhà.

Ngoài ra, còn phải đảm bảo đồng thời về khoảng lùi của công trình theo quy định như sau:

Chiều cao của công trình xây dựng (m) Lộ giới của đường tiếp giáp với lô đất xây dựng (m)	<=16	19	22	25	>=28
<=19	0	0	3	4	6
19-22	0	0	0	3	6
22-25	0	0	0	0	6
>=25	0	0	0	0	6

Đồng thời, mật độ xây dựng khu đô thị, dịch vụ đô thị tối đa phải phù hợp với quy định xây dựng giống như bảng mật độ xây dựng thuần tối đa đối với nhóm nhà ở chung cư phía trên.

Đối với nhóm công trình dịch vụ đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp được xây dựng trên lô đất có diện tích trên 3000m2, sau khi trừ đi phần đất để đảm bảo khoảng lùi theo đúng quy định thì trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100% nhưng cần phải đảm bảo các quy định về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và đảm bảo về diện tích chỗ để xe đúng quy định.

• Đối với các lô đất có diện tích nằm giữa các khoảng giá trị trong bảng mật độ xây dựng thuần của các công trình

Ở đây bao gồm công trình nhà ở, mật độ xây dựng thuần của nhóm chung cư, mật độ xây dựng nhà phố, nhà dịch vụ đô thị và công trình có chức năng hỗn hợp được xác định theo công thức sau:

Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) / (Sb – Sa)

Trong đó:

• Si là diện tích của lô đất đó (m2)
• Sa là diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong bảng mật độ xây dựng nhóm nhà ở, nhà chung cư, nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.
• Sb là diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong bảng mật độ xây dựng nhóm nhà ở, nhà chung cư, nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.
• Mi là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2)
• Ma là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2)
• Mb là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2)

Trong trường hợp nhóm công trình là một tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau thì quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.

 

Xem thêm: Diện tích thông thuỷ là gì? Cách tính & phân biệt với diện tích tim tường

 

• Đối với các khu tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và các toà tháp cao phía trên

Các quy định về khoảng lùi công trình và khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà phía đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế của công trình và đối với phần toà tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng được tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).

Ví dụ: Trên lô đất rộng 10.000m2, công trình gồm tổ hợp có phần đế cao 16m và tháp phía trên cao 46m. Đối với loại nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế của công trình là 65% và đối với tháp cao phía trên là 41% (tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Còn đối với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình hỗn hợp thì mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ứng với các phần nêu trên là 70% và 46%.

• Mật độ xây dựng thuần đối với phần đất xây dựng nhà máy, kho xưởng

2. Mật độ xây dựng gộp là gì? Cách tính mật độ xây dựng gộp

• Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của các đơn vị nhà ở là 60%
• Mật độ xây dựng gộp tối đa đối với các khu du lịch nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%
• Mật độ xây dựng gộp tối đa đối với các khu vực công viên công cộng là 5%
• Mật độ xây dựng gộp tối đa đối với các khu vực cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân golf), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên theo quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý khác có liên quan, nhưng không vượt quá 5%
• Mật độ xây dựng khu công nghiệp, mật độ xây dựng gộp tối đa đối với toàn khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp là 50%

Các quy định riêng về mật độ xây dựng được áp dụng

1. Về kích thước lô đất quy hoạch để xây dựng nhà ở nói chung

• Kích thước của lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo đối tượng sử dụng và nhu cầu, phù hợp với các giải pháp về tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý và xây dựng của khu vực được lập quy hoạch.
• Lô đất xây dựng nhà ở thuộc các khu quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m phải đảm bảo đồng thời các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

• Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải lớn hơn hoặc bằng 45m2
• Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở phải lớn hơn hoặc bằng 5m
• Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở phải lớn hơn hoặc bằng 5m

• Lô đất xây dựng nhà ở trong cá khu quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m cần phải đảm bảo đồng thời các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

• Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải lớn hơn hoặc bằng 36m2
• Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở phải lớn hơn hoặc bằng 4m
• Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở phải lớn hơn hoặc bằng 4m

• Chiều dài tối đa của một dãy nhà liền kề hoặc nhà riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp, đường chính của khu vực là 60m. Giữa các dãy nhà cần bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới giao thông hoặc phải bố trí đường đi bộ với chiều rộng tối thiểu là 4m.

2. Quy định về tỷ lệ cây xanh được trồng trong các khu đất xây dựng công trình

Trong các lô đất xây dựng các công trình dù là nhà ở cấp 4 hay biệt thự hoặc bất kỳ công trình nhà ở nào khác đều phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cây xanh như sau:

Trong khu vực lô đất xây dựng công trình	Tỷ lệ đất tối thiểu sử dụng để trồng cây xanh (%)
Đối với nhà ở
Nhà đơn lập (biệt thự, nhà vườn…)	20
Nhóm nhà ở chung cư	20
Đối với nhà công cộng
Nhà trẻ, trường học..	30
Bệnh viện	30
Nhà văn hoá	30
Nhà máy
Xây dựng phân tán	20
Đối với trong cụm, khu công nghiệp tập trung	20

 

 

Xem thêm: #10 Danh sách các Khu đô thị ở Hà Nội đáng sống nhất hiện nay

 

3. Phần nhà được phép nhô ra quá đường chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

• Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép được xây dựng nhà ở và công trình trên lô đất đó.
• Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới để phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất dành cho các công trình giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật.

a) Các bộ phận cố định của căn nhà

• Trong khoảng không gian từ vỉa hè lên tới độ cao 3,5m thì mọi bộ phận của căn nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ trừ một số trường hợp sau:

• Đường ống đứng thoát nước mưa của căn nhà ở mặt ngoài được phép đặt vượt qua đường chỉ giới đỏ không quá 0.2m và phải đảm bảo thẩm mỹ
• Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên thì các bậu cửa, gờ chỉ, các bộ phận trang trí của căn nhà được vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0.2m.

• Trong khoảng không gian từ độ cao 3.5m trở lên (so với mặt vỉa hè) thì các bộ phận cố định của căn nhà như ô văng, ban công, mái đua, sê nô,… được vượt quá chỉ giới đường đỏ (không áp dụng đối với mái đón, mái hè) theo các điều kiện sau:

• Độ vươn ra (được đo từ đường chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra) tùy thuộc vào chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn mức giới hạn quy định ở bảng sau:

Chiều rộng lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa (m)
Dưới 7m	0
7m – 12m	0.9
12m – 15m	1.2
Trên 15m	1.4

• Đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng của vỉa hè ít nhất là 1m và phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện, tuân thủ các quy định về quản lý xây dựng được áp dụng cụ thể cho từng khu vực.
• Vị trí độ cao và mức độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu về hình thức của công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà ở cũng như trong tổng thể của toàn khu vực.
• Trên phần nhô ra chỉ được phép làm ban công, không được che chắn tạo thành các lô gia hay buồng phòng.

• Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận đặt ngầm phía dưới mặt đất của căn nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Mái đón, mái che hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái này phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Mái đón là mái che của cổng nhà, gắn vào tường nhà và đua ra tới phía cổng vào căn nhà hoặc che đi một phần đường đi từ hè, từ đường vào nhà.
• Mái hè phố là mái che gắn vào tường nhà và để che phủ một đoạn của vỉa hè
• Các loại mái này được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà để đảm bảo cảnh quan
• Đảm bảo tuân thủ đúng các quy định về phòng cháy chữa cháy
• Ở độ cao cách mặt vỉa hè từ 3.5m trở lên và phải đảm bảo mỹ quan đô thị
• Không được vượt quá đường chỉ giới đường đỏ.
• Bên trên mái che, mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất kỳ việc gì khác như làm ban công, sân thượng hay sân bày chậu cảnh…

b) Các phần nhô ra không cố định

• Cánh cửa: ở độ cao từ mặt vỉa hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn của nhà công cộng) khi mở ra đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được chi tiết trong bảng sau:

Độ cao so với mặt vỉa hè (m)	Bộ phận được phép nhô ra	Độ vươn tối đa (m)	Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
Từ 2,5m	Gờ chỉ, trang trí	0.2
Từ 2,5m	Kết cấu di động gồm: mái dù, cánh cửa…		1.0
Từ 3,5m	Kết cấu cố định gồm: – Ban công mái đua – Mái đón, mái hè phố		1.0

0.6

c) Phần nhà được phép xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào trong chỉ giới đường đỏ

• Không có bộ phận nào của ngôi nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Các bộ phận của công trình sau đây được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ trong các trường hợp sau:

• Bậc thềm, bậu cửa, vệt dắt xe, gờ chỉ, cánh cửa, ô văng, móng nhà, mái đua, mái đón
• Riêng phần ban công được nhô ra quá chỉ giới đường đỏ không quá 1.4m và không được che chắn để tạo thành lô gia hoặc buồng.

d) Mối quan hệ đối với các công trình bên cạnh

Các công trình không được vi phạm ranh giới như sau:

• Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả các đường ống, thiết bị, phần ngầm dưới đất (như móng, đường ống) được vượt quá ranh giới của lô đất sang lô đất bên cạnh.
• Không được phép xả nước mưa, các loại nước thải (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí thải, khí bụi sang nhà bên cạnh.

Một số yêu cầu khác để được cấp phép xây dựng

Phần diện tích đất khi sử dụng vào mục đích xây dựng cần phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục tiêu và mục đích sử dụng đất, cần phải tuân thủ các quy định được đề ra như chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, yêu cầu về bảo vệ môi trường.

• Khi bắt đầu tiến hành xây dựng, chủ đầu tư cần phải chuẩn bị hồ sơ thiết kế xây dựng. Hồ sơ này cần phải được tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền thiết kế và phê duyệt.
• Đối với nhà ở có diện tích nhỏ hơn 250m2 thì chủ đầu tư được tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng mà không cần phải thông qua tổ chức hay cá nhân nào khác.
• Những công trình cấp đặc biệt và cấp 1 được phép thiết kế thêm phần tầng hầm. Điều này được quy định dựa vào đồ án quy hoạch đô thị và quy chế quản lý quy hoạch.
• Nếu công trình xây dựng ở khu vực ổn định mà chưa có quy định quy hoạch chi tiết thì cần phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.

Mật độ xây dựng cho phép cụ thể đối với từng khu vực

Mật độ xây dựng tối đa của nhà ở liền kề, chung cư hay nhà ở riêng lẻ tại khu vực nội thành được quy định như sau:

• Diện tích lô đất từ dưới 50m2 là 100%
• Diện tích lô đất từ 75m2 là 90%
• Diện tích lô đất từ 100m2 là 85%
• Diện tích lô đất từ 200m2 là 80%
• Diện tích lô đất từ 300m2 là 75%
• Diện tích lô đất từ 500m2 là 70%
• Diện tích lô đất từ trên 1000m2 là 65%

Mật độ tối đa của nhà ở riêng lẻ, nhà ở liền kề và các chung cư tại khu vực ngoại thành được quy định như sau:

• Diện tích lô đất từ dưới 50m2 là 100%
• Diện tích lô đất từ 75m2 là 90%
• Diện tích lô đất từ 100m2 là 80%
• Diện tích lô đất từ 200m2 là 70%
• Diện tích lô đất từ 300m2 là 60%
• Diện tích lô đất từ 500m2 là 50%
• Diện tích lô đất từ trên 1000m2 là 50%

Kết luận

Mật độ xây dựng là một khái niệm quan trọng trong xây dựng để có thể thi công một công trình nhanh chóng, chính xác nhất. Hy vọng qua những thông tin mà Nhà Đất Today đã cung cấp, các bạn đọc có thể nắm được khái niệm mật độ xây dựng là gì? và những thông tin về mật độ xây dựng cần thiết để có kế hoạch xây dựng phù hợp.