[Giải Đáp] Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào? Cần lưu ý những gì?

Ngày nay, hình thức đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng được diễn ra ngày càng phổ biến trong lĩnh vực mua bán nhà đất. Vậy hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào? Cần lưu ý những gì trong trường hợp này. Pháp luật quy định cụ thể ra sao về hợp đồng đặt cọc vô hiệu? Cùng Nhà Đất Todat tìm hiểu nhé…

Hợp đồng đặt cọc là gì? Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên còn lại (hay bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc là kim khí quý, đá quý hay một vật nào đó có giá trị (hay còn gọi là tài sản cọc) trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết khi thực hiện hợp đồng.

• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ trực tiếp để thực hiện các nghĩa vụ thanh toán.
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện, giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện, giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thêm thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào? Và những Pháp lý liên quan

Theo quy định của pháp luật có thể hiểu hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp như sau:

– Hợp đồng đặt cọc vi phạm các quy định của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. Nếu hợp đồng có mục đích hay nội dung vi phạm các điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội thì hợp đồng vô hiệu.

• Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện một số hành vi nhất định.
• Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội được cộng đồng tôn trọng và thừa nhận.

– Hợp đồng đặt cọc mua bán vô hiệu do giả tạo

• Khi các bên xác lập một giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu đi một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo đó vô hiệu, còn hợp đồng dân sự bị che giấu sẽ vẫn có hiệu lực (trừ những trường hợp đồng đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật).
• Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo được lập ra nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba nào đó thì hợp đồng đó vô hiệu.

– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thực hiện, xác lập.

– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có sự nhầm lẫn: Trường hợp hợp đồng được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một trong các bên không đạt được mục đích của việc thành lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu, trừ trường hợp mục đích của hợp đồng được tạo giữa các bên đã đạt hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn để làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

– Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, đe dọa

– Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không có khả năng về nhận thức và không tự làm chủ được hành vi của mình: Người có năng lực hành vi dân sự nhưng xác lập hợp đồng vào thời điểm không nhận thức hoặc làm chủ hành vi của mình thì có quyền  yêu cầu tòa án tuyên bố rằng hợp đồng dân sự đó vô hiệu.

– Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức: Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng cần phải được thành lập thành văn bản. Nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm quy định điều kiện về hình thức thì hợp đồng đó vô hiệu.

– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có các đối tượng không thể thực hiện được: Theo đó, trong các trường hợp ngay từ khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc mà đối tượng trong hợp đồng này không thể thực hiện được thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

>>> Xem thêm: Giấy đặt cọc mua đất viết tay và những thông tin cần biết

Hậu quả pháp lý khi giao dịch hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo các văn bản pháp luật thì trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mua bán mà không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì sẽ được thực hiện việc xử lý hợp đồng đặt cọc vô hiệu như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc thực hiện, giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình giao dịch, thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho không thực hiện được hợp đồng hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không bị phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý trường hợp hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, các giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm hợp đồng được xác lập.
• Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hay pháp luật có quy định về điều kiện nếu đặt cọc hợp đồng bị vô hiệu là hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng đó đương nhiên cũng bị vô hiệu khi đặt cọc hợp đồng bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc hợp đồng vô hiệu là hợp đồng vô hiệu thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, các giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

Một số câu hỏi khác có liên quan đến hợp đồng đặt cọc

1. Mức phạt cọc khi các bên mua bán không có thỏa thuận ra sao?

Phạt cọc là trường hợp xảy ra khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, cụ thể là việc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc cần phải trả lại số tiền người mua đã cọc còn phải chịu phạt thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc đó (trừ trường hợp  các bên có thỏa thuận khác về mức cọc).

Tuy nhiên, trong trường hợp bên đặt cọc cần đảm bảo hơn về việc bên nhận cọc chắc chắn sẽ giao dịch hợp đồng chuyển nhượng sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì theo quy định của pháp luật, các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc bằng nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

2. Trường hợp nào thì không chịu phạt cọc

Hiện nay, pháp luật quy định các trường hợp không chịu phạt cọc như sau:

• Trường hợp 1: Các bên thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc:

Theo quy định của Pháp luật thì hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên: Trường hợp bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có thể thương lượng, thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ không cần phải chịu phạt cọc khi không thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng.

• Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hay vì một lý do khách quan.

Căn cứ theo quy định pháp luật thì sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được nó và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi cách, mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép.

Căn cứ theo quy định pháp luật thì trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình do một sự kiện bất khả kháng nào đó thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc do pháp luật có quy định khác.

Theo quy định này thì nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do ảnh hưởng của một sự kiện bất khả kháng nào đó thì bên nhận  đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

• Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc mua bán vô hiệu.

Như trên, khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Do đó, trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu này, bên nhận đặt cọc sẽ không bị phạt cọc.

Mặt khác, căn cứ theo văn bản quy phạm pháp luật thì nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung như sau thì cũng không phải chịu phạt cọc: Việc chậm trễ thực hiện, giao kết hợp đồng là do nguyên nhân khách quan đến  từ phía cơ quan nhà nước mà bên nhận cọc không được biết hoặc là không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán.

||Xem thêm: những điều cần biết khi Mua Đất sau đây để tránh sai lầm

3. Khi nào thì hợp đồng đặt cọc hết hiệu lực?

Nhiều người thường nhầm lẫn về hai khái niệm hợp đồng vô hiệu và hợp đồng hết hiệu lực. Tuy nhiên, hai khái niệm này lại khác nhau hoàn toàn.

• Hợp đồng đặt cọc có ghi hiệu lực về thời gian: Trường hợp này thì hai bên cần tuân theo hiệu lực được ghi trong hợp đồng đặt cọc
• Trường hợp 2: Hợp đồng đặt cọc mua bán không ghi thời gian:

• Nếu hai bên chỉ ghi thời gian nhận cọc mà không ghi hiệu lực của hợp đồng thì thông thường khi hai bên thực hiện ký hợp đồng chính thức hoặc khi đã thực hiện hợp đồng thì hợp đồng đặt cọc này sẽ hết hiệu lực.
• Nếu hai bên không xác định ngày ký hợp đồng thì cần xác định ý chí chủ quan, mong muốn của cả hai bên về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Trường hợp một bên nào đó có ý muốn kéo dài thỏa thuận và không có thiện chí thì bên còn lại có quyền đơn phương thông báo kết thúc hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Kết

Bài viết trên đây của Nhà Đất Today có đầy đủ các nội dung liên quan để trả lời cho thắc mắc về: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào? với nhiều các nội dung chi tiết kèm theo. Hy vọng những thông tin này hữu ích cho bạn đọc trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản có giá trị.